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 那么,津城公寓市场到底是什么样的呢?投资前景如何呢?本
 期记者针对河池公寓市场进行实地调研,为你揭示最真实的公
 寓市场现状。调查:津城公寓知多少河池酒店式公寓的规模有
 多大?记者走访河池中原地产商业部了解到,截至2015年9月1
 4日,河池中心城区在售公寓项目59个,共计1.3万套,面积达
106.8万平方米。河池中心城区及环线周边在营服务式公寓项目
12个,客房数量达1300套,面积达19.2万平方米。今年公寓市场
 发展迅猛,截至2015年9月14日,河池中心城区公寓市场共计6宗
 项目新增,供应3703套,规模为24.7万平方米。其中河西区“中
 海复兴九里”项目套数及面积,占据全市供应量的30%。

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 北京哪个区域公寓分布最多?记者调查了解,中心城区公寓市
 场50%的项目已进入尾盘阶段(存量不大),而在售公寓项目中,
 河西区是项目分布最多的区域,共13个在售项目,存量套数为51
 81套,存量面积为410934平方米,占全市存量套数40%、占全市存
 量面积的38%,成为全是拥有公寓最大的区域。其主要原因为海河
 沿线板块、新八大里板块、梅江板块的项目多处于开盘期或强销期
 ,供应活跃,致使存量较大,其中“海河大观”、“中海复兴九里
”、“梅江公馆”项目,占据河西区存量规模的51%。排名第二的
 为和平区,共10个在售项目,存量套数为2320套,存量面积为1924
 27平方米。近几年,津城公寓成交如何?记者从中原地产商业部了
 解到,2015年至今,中心城区成交量为9.8万平方米,同比下降25% 内容来自中华水网 chndk.com
,处于近三年成交量最低水平,成交均价为16835元/平方米,同比
 下降9%。众所周知,公寓产品第一要务就是地段。据显示,从区域
 分布来看,河西区海河沿线商圈成为霸主地段,成功抢占了的公寓
 占有率。和平区和南开区靠着独有的商圈吸金能力,公寓楼盘数量
 位居二、三。河东区作为津城发展的“后起之秀”,各项配套设施
 处于完善状态,公寓市场略显空白。

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 公寓普遍特点是位置在中心地段、精装修,居住人群主要以常住商务
 客群为主,便利的位置和准酒店式的居住体验、时尚的生活气息,同
 时比酒店低的租金大受年轻人喜欢。因为不限购、总价低、投资门槛
 低、可商可住、满足过渡需求,而备受投资者和刚需人群的亲睐。中
 原地产投资顾问部商业中心经理陈晰介绍,公寓类型主要分为商住投
 资型公寓、居住型公寓、带回报型公寓。投资型公寓的含义是小户型
 、低单价、低总价的现金流产品,主要面向投资及刚需客群,居住品
 质较差,溢价能力弱。居住型公寓的意思是大户型、高单价、高溢价
 的类住宅产品,主要面向高端客群,居住品质高,利于项目整体形象
 及价格的拔升。带回报型公寓是指小户型、高单价、高溢价的现金流

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 产品,引入酒店品牌经营管理,保证投资者稳定的收益,提升项目公
 寓品质和销售价格。陈晰说,北京的投资类客户,多选择70平方米
 以下的低总价产品,看重地段、配套、商业商务氛围,以及升值空间
 。对于居住类客户,刚需客户(含过渡性自住客群),占比较大,多
 选择50平方米至90平方米的1居室到3居室户型,看重性价比、交通、
 配套;而改善型客户,多选择90平方米至140平方米的2居室或者3居室
 户型,看重功能空间、品质、附加值、物业管理;高端居住型客户多
 选择140平方米以上的户型,多看重开发商品牌、社 内容来自中华水网 chndk.com

 

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 记者走访津城公寓市场了解到,类似住宅的居住型公寓最受欢迎,其
 特点为位于核心板块、品质较高、精装修、低总价、附加值高,适宜
 过渡性自住的年轻白领和低总价投资的中年客户。其中“新汇华庭”
项目,以其优质学区、和平核心地段、精装修、低总价等优势获得20
 15年1月份至8月份中心城区成交面积、成交金额的双料冠军。根据市
 场调研结果显示,从购买公寓的人群占比来看,因为投资公寓总价低
 、投资门槛低以及较高的投资回报率,约70%公寓客源为投资客,其
 主要目标客户群是白领、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短
 期租赁人士,充分考虑地段优势及周边配套。陈晰说,过渡性自住客
 户较多,在一般公寓产品中,这类客户达40%左右。这部分客户多为2

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 5岁至30岁年轻白领,工作能力强、性格独立、乐于接受新鲜事物,但
 由于首付实力有限,且不愿意离开城市中心,故选择地段好、配套完善
 、附加值高、满足其社会地位的低总价公寓产品;而随着资金的积累,
 会把它最为投资品,或卖或出租。 chndk.com

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 由于政策利好以及经济环境放宽,住宅市场供需活跃,且向高总价产品
 转化,从而分流了大量高端改善和高端投资客群,未来公寓市场将面临更
 进一步的功能性分化。例如,“中海复兴九里”式的低总价住宅补充品—
 —“城市型公寓”;引入创新概念的商住式公寓——“微型工作室”、单
 身公寓,soho、wework、蜂巢办公等新型产品或将进军北京场;功能、
 配套更加完善的高端服务型公寓——大量外资差旅人群逐年上涨,致使发
 展商运营思路从销售型向资产运营型转化,雅诗阁等高端公寓运营商落户淮
 安。陈晰建议购买公寓的人,首先选择地段,因为地段决定了投资项目的价
 值和可持续发展潜力。其次挑公寓的“邻居”,因为“好邻居可以聚积人气

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 ,形成物业互补的带动效应。再看公寓的软硬件,后期物业及本身品质影响
 升值潜力,是决定租金回报的关键。最后考量成本,根据自己的经济实力投
 资高性价比的公寓。公寓产品区别于普通的住宅,具有可商可住的特性,可
 以说是住宅、写字楼的过渡品和兼容品。那么,购房者在购买公寓时,需要
 在以下几点中,多加关注:
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 对于自住类客户:

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1、公寓产品一般核心筒结构,应考虑其出房率、采光、透气性 内容来自中华水网 chndk.com

2、公寓产品,多为商水商电无燃气,应考虑其生活成本问题(民水4.9元/吨
 ,民电0.49元/度,商水7.85元/吨,商电:实行峰谷平阶段电价,为0.42至1
 .29元/度) 内容来自中华水网 chndk.com

3、物业水平,由于单栋住户较多,且可商用,物业管理水平就显得尤为重要

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 对于投资型客户: 本文来水处理设备网www.chndk.com

1、地段及商业商务氛围:核心的地段、地铁上盖及成熟的商业商务氛围可以
 为公寓带来良好的升值空间、高承租能力的客群,是投资者投资收益及物业增
 值的保障。 内容来自 水处理设备网www.chndk.com

2、投资回报:需测算其投资回报率,应高于5%; 中华水网 www.chndk.com

3、精装修:优质的精装修品质和质量,可以在日后管理中节约时间和精力。

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 无论是自住或者投资,都需要对上述情况有一个整体的了解,随着地产业的蓬
 勃发展,未来会有更多元化的产品投入市场,以人为本的建筑会越来越多,酒
 店式公寓的发展前景会更加光明。

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 其中,2015年计划开工但尚未开工的12个项目投资计划48.
 15亿元,已开工在建的333个项目投资计划5758.98亿元。由于前期工作、
 征地拆迁进展缓慢等原因,截至2015年8月底,已开工在建的333个项目中
 ,有99个项目年度投资计划完成率低于50%(占29.73%),涉及年度投资计划
1737.24亿元,其中20个项目年度投资计划完成率低于10%,涉及年度投资计
 划253.16亿元。如计划于2014年5月完工的大理至瑞丽铁路大理至保山段由
 于建设资金未及时拨付到施工单位,施工进展缓慢,完工时间推迟到2019年
 底;计划建设年限为2011年至2017年的河池至河池铁路因前期论证不充分、
 批复试验段方案较慢等,截至2015年7月底,累计完成投资仅占概算总投资
 的17%。
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